Portoni di ingresso in condominio

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Con l’aiuto dei nostri esperti abbiamo redatto questa guida, breve ma chiara, in merito a come gestire interventi tecnici sui portoni di ingresso dei condomini. Come sono considerati in quanto beni materiali, come si può gestirne la soluzione e chi paga riparazioni e cambi di serrature.

Portoni di ingresso in condominio: come vanno considerati?

Il portone di ingresso in condominio rientra a pieno titolo tra le parti comuni del condominio. Esso rientra, infatti nella definizione di bene comune così come viene espresso dall’art. 1117 del Codice Civile. In esso troviamo infatti che si considerano bene comune anche “tutti i manufatti o i locali aventi la funzione di far comunicare l’edificio con la pubblica strada, costituenti elementi necessari per la configurazione stessa del fabbricato”. In particolare il portone è identificato anche come elemento di protezione individuale e di terzi.

Nel caso in cui la conformazione del condominio contempli più di un portone, tutti andranno considerati come parte comune a meno che non vi sia un accordo nel regolamento di condominio o negli atti d’acquisto che individui una diversa proprietà, e di conseguenza anche responsabilità. La distinzione di proprietà non si verifica invece se i portoni sono utilizzati da parte del condominio o anche da un singolo condomino ma non c’è una nota specifica nel regolamento di condominio.

Sostituzione portone in condominio: cosa fare?

Chiarito che il portone rientra nelle parti comuni del condominio, la ripartizione delle spese in caso di sostituzione vanno divise in proporzione ai millesimi di proprietà. La normativa di riferimento è, nuovamente, il Codice Civile ma stavolta all’articolo 1123. Si attua la divisione per millesimi e non la proporzione che si utilizza per gestire le spese relative alle scale perché l’utilizzo del portone, a differenza delle scale, è uguale per tutti i condomini.

Va inoltre chiarito che, in caso di sostituzione del portone non si è mai di fronte a innovazione perché nulla cambia la propria destinazione d’uso. Anche nel caso il condominio decida di sostituire il portone con un modello più tecnologicamente avanzato non siamo di fronte a una innovazione perché l’intervento è una semplice miglioria al bene comune.

Serratura portone condominiale: chi paga in caso di guasto?

La sostituzione della serratura del portone condominiale può rivelarsi invece una questione più delicata. La sostituzione della serratura o altro intervento da eseguire a seguito di un guasto improvviso è considerata manutenzione straordinaria e in caso di intervento di manutenzione straordinaria occorre seguire l’iter specifico per gli interventi di manutenzione straordinaria e quindi convocare l’assemblea in prima o, se necessario, in prima e seconda battuta e avere la maggioranza indicata sempre all’articolo 1123 del Codice Civile.

Se invece siamo in un condominio con portone con apertura automatica e si decide di installare una seconda serratura sul portone e l’apertura di questa seconda serratura costringe tutti i condomini a perdere tempo con le chiavi l’intervento si configura come innovazione vietata perché impedisce il normale godimento del bene comune da parte di tutti.

In generale, comunque, le spese vanno ripartite sempre in proporzione ai millesimi di proprietà dato che la serratura è una parte del portone e per il portone si adotta, appunto, questo criterio proporzionale.

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