Parlare di manutenzione in condominio significa abbracciare attività specifiche, importantissime, per la difesa del perfetto stato di impianti, coperture, strutture dell’edificio che ospita la realtà condominiale. Distinguiamo gli aspetti tecnici della manutenzione di condominio ordinaria da quella straordinaria e capiamo come vanno gestite le spese.
Manutenzione condomini: come va gestita?
Perché tutto funzioni a dovere la manutenzione nei condomini è fondamentale. Esistono due tipi di manutenzione: ordinaria e straordinaria. La manutenzione ordinaria, così come è definita dal Testo Unico sull’Edilizia, ufficialmente noto come DPR 380/01, comprende:
- qualunque intervento che abbia lo scopo di integrare o mantenere l’efficienza degli impianti
- riparazione, rinnovamento, sostituzione delle finiture degli edifici
Ne risulta che la manutenzione ordinaria non è solo annaffiare le piante del cortile o sostituire le lampadine ma anche la tinteggiatura delle pareti, per esempio, o la sostituzione del portone di ingresso o di un inferriata. In teoria in caso di questo tipo di interventi non è necessario dare comunicazione alle autorità locali ma ci si imbatte comunque, molto spesso, in una prassi consolidata di comunicazione interna al condominio e condivisa tra amministrazione e condòmini.
Diverso è il discorso della manutenzione straordinaria. Questa interessa parti che possono anche essere strutturali nell’edificio o agire sui servizi igienico-sanitari o tecnologici ma senza che vi sia cambio di destinazione d’uso. Rientrano nella manutenzione straordinaria anche tutti gli interventi che non potevano essere previsti all’inizio dell’anno di gestione (non sempre coincidente con l’anno solare) o, in generale, le spese che non potevano effettivamente essere previste in alcun modo e che sono, nel senso più stretto del termine appunto “straordinarie”. Possono considerarsi straordinari anche interventi che servono a mantenere l’immobile in buono stato.
Perché l’intervento di manutenzione straordinaria sia valido esistono diverse maggioranze assembleari che bisogna rispettare in base al tipo di intervento che deve essere deciso. In caso di intervento con spesa media alla prima assemblea basta una maggioranza che rappresenti almeno la metà dei millesimi e alla seconda di almeno un terzo dei millesimi.
Se l’intervento è di notevole entità occorre invece non solo la maggioranza con metà dei millesimi ma anche una maggioranza “fisica” tra i convenuti all’assemblea. Diversamente dal conteggio dei millesimi, la maggioranza dei convenuti si calcola di volta in volta e, per la maggior parte, in base all’effettiva entità del lavoro. A prescindere dal tipo di intervento, nessun condomino può mai effettuare di propria iniziativa lavori di manutenzione.
Non c’è alcuna distinzione in termini di assemblea: per richiedere interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria che siano, non è richiesto di convocare un tipo specifico di assemblea. L’unica particolarità si avrà nel caso si vogliano effettuare modifiche alla destinazione d’uso di una delle parti comuni. È anche possibile che l’intervento straordinario non passi per l’assemblea se è urgente.
Spese manutenzione condomini
Coma bisogna ripartire l’onero dei lavori in caso di manutenzione ordinaria e straordinaria?
Per la ripartizione delle spese si fa subito riferimento al Codice Civile, n particolare all’art. 1123. Il Codice Civile chiarisce che le spese per la manutenzione, cioè per tutti gli interventi conservativi, vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà. Altri principi di ripartizione sono possibili solo se questi derogano, senza violare, lo stesso articolo.
