Manutenzione Condominio

manutenzione condominio

Solo con la manutenzione un condominio può ridurre l’incidenza di guasti e problemi tecnici. La manutenzione ordinaria permette, con interventi meno impegnativi, la cura di impianti, strutture e coperture degli edifici. Interventi straordinari si rendono necessari per risolvere problemi e guasti non previsti.

Manutenzione ordinaria in condominio: in cosa consiste?

Gli interventi di manutenzione ordinaria comprendono tutti gli interventi che servono a mantenere efficiente il condominio sia nei suoi impianti tecnici sia nelle strutture. Sono interventi di manutenzione ordinaria, quindi, la tinteggiatura delle pareti, la riparazione di portoni e finestre, nonché la pulizia dell’impianto di riscaldamento centralizzato o il controllo dell’impianto elettrico o dell’ascensore.

Per definire una spesa di manutenzione come ordinaria questa deve essere stata inserita in un preventivo di gestione condominiale in sede di assemblea condominiale. Sono quindi interventi, e spese, che i condomini devono sapere è necessario affrontare per mantenere efficiente e sicuro il proprio condominio.

Anche l’amministratore di condominio ha, ai sensi della normativa, il potere di disporre la realizzazione di opere ordinarie di manutenzione anche senza preventiva autorizzazione del condominio. In questo caso, l’assemblea condominiale verrà poi convocata per valutare e approvare il rendiconto consuntivo in cui sono inserite le spese per gli interventi.

Quando è l’assemblea a deliberare un intervento occorre che vi sia la maggioranza di almeno metà del valore dei millesimi e della maggioranza dei convenuti, in prima convocazione, e di un terzo dei valori millesimali in seconda convocazione.

Manutenzione straordinaria in condominio: quali le differenze?

La manutenzione si occupa di tutto ciò che rientra nella definizione di “bene comune” data dal Codice Civile ma esistono differenze sostanziali e formali tra manutenzione ordinaria e straordinaria.

La manutenzione straordinaria riguarda tutti quegli interventi che non sono previsti né prevedibili in sede di avvio dell’attività dell’amministratore né in nessuna assemblea. Sono quegli interventi che servono comunque a permettere la fruizione dei beni comuni ma che hanno, nella realizzazione, carattere di urgenza.

Prendiamo per esempio un cornicione. Se in sede di assemblea si è stabilito di far eseguire un controllo sulla stabilità e la sicurezza dei cornicioni del condominio e l’eventuale recupero delle parti malmesse l’intervento è manutenzione ordinaria. Se però i lavori sul cornicione si rendono necessari dopo che un pezzo di intonaco si è staccato ed è caduto si tratta di manutenzione straordinaria perché il lavoro non era stato preventivato.

Perché un lavoro di manutenzione straordinaria venga avallato dall’assemblea la maggioranza è la stessa per i lavori di manutenzione ordinaria: la maggioranza dei convenuti e la metà dei millesimi in prima convocazione o la maggioranza e un terzo dei millesimi in seconda convocazione. In alternativa, in caso di urgenza, l’amministratore può decidere di far fare i lavori necessari e poi comunicare all’assemblea quanto fatto. I riferimenti normativi sono, anche stavolta, nel Codice Civile, in particolare l’art. 1135.

Elenco spese ordinarie e straordinarie: come sono ripartite?

La ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie segue quanto prescritto dal Codice Civile agli artt. 1123, 1124, 1126.
Prima di arrivare al Codice Civile, però, occorre controllare se esistono accordi specifici tra i condomini, che devono essere stati necessariamente approvati da tutti e sottoscritti da tutti i condomini. Nel caso non vi siano questi accordi si ricorre al Codice Civile.

Il primo riferimento è l’art. 1123 che stabilisce che le spese vanno ripartite tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali. Agli articoli 1124 e 1126 troviamo i casi in cui questa suddivisione non va applicata. In particolare nell’articolo 1124 si chiarisce come le spese per gli interventi su scale e ascensori vanno divise e distribuite metà in base ai millesimi e metà in base all’altezza del piano. Per beni, quali per esempio il lastrico solare, che siano stati affidati in uso esclusivo a uno o più condomini le spese sono suddivise per un terzo ai condomini che ne hanno l’uso e per gli altri due terzi tra i condomini tutti.

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