Indicazioni generali per lo svolgimento di lavori d ristrutturazione nei condomini. Le regole generali e come occorre ripartire le spese tra i condò mini. Con l’aiuto dei nostri esperti vi forniamo i primi spunti utili a comprendere come muoversi e quali sono gli aspetti da approfondire prima di procedere con una ristrutturazione o con lavori edili.
Lavori ristrutturazione in condominio: regole e regolamenti da seguire
Quando si parla di lavori di ristrutturazione in condominio le regole da seguire sono specifiche e importanti perché tutto quanto venga svolto sia adeguato dal punto di vista normativo e della sicurezza. La ristrutturazione edilizia deriva spesso da un problema improvviso e si assimila quindi alla manutenzione straordinaria ma, trattandosi di opere che coinvolgono grandi porzioni della “cosa comune” in condominio, il percorso è particolare e va seguito con attenzione alle regole da parte dell’amministratore di condominio.
Il primo passaggio è reperire il capitolato: a tale scopo l’amministratore deve incaricare un tecnico abilitato a redigerlo. Ricevuto il capitolato occorre predisporre di preventivi redatti in base a quanto indicato nel capitolato di spesa. A questo punto si convoca l’assemblea che deve valutare i preventivi, scegliere la ditta, o le diverse imprese, che si occuperà dei lavori, individuare un direttore dei lavori e un responsabile della sicurezza (due figure che possono convergere su una stessa persona) e raggiungere il quorum espresso nell’art. 1136 del Codice Civile. Sempre in sede di assemblea vanno stabiliti i tempi dei lavori e la ripartizione delle spese.
Solo a questo punto, l’amministratore può dare il via ai lavori affidandoli, con un contratto, alla dita che è stata scelta dalla maggioranza in sede di assemblea. Eseguiti i lavori tutto va certificato dopo il collaudo ed è la stessa ditta che deve occuparsi del collaudo.
Spese per ristrutturazione in condominio: ripartizioni e detrazioni
Come già accennato, in sede di assemblea di condominio è necessario anche stabilire i criteri di ripartizione delle spese. In realtà esistono già dei sistemi, previsti dalla normativa attualmente vigente e che prendono in considerazione le diverse tipologie di lavori.
- In generale, tutti i lavori sulle parti comuni dell’edificio producono spese che vanno suddivise in base ai millesimi di proprietà.
- In caso di lavori di ristrutturazione che interessano aree per cui i condomini hanno diversi gradi di utilizzo si attua invece una suddivisione diversa e in proporzione all’uso che se ne fa.
Se la ristrutturazione, per esempio, ha come oggetto il lastrico solare le spese sono da suddividere: per un terzo al condomino o ai condomini che usufruiscono del lastrico (anche nel caso sia fisicamente il solaio della loro abitazione) e per i restanti due terzi tra gli altri condomini. Per le scale o l’ascensore si provvede a una spesa calcolata in proporzione al piano che si occupa.
Con la nuova Legge di Stabilità è ancora possibile usufruire anche di detrazioni fiscali. In particolare è possibile richiedere, come condominio, la detrazione IRPEF fino all’85% delle spese sostenute. Per ottenere la detrazione occorre però che l’amministratore fornisca all’Agenzia delle entrate l’elenco dettagliato di tutte le spese, suddividendole anche per condomino. Nel caso poi esistano agevolazioni del Comune che si trasformino in un rimborso totale o parziale delle spese, occorre comunicare all’Agenzia delle Entrate solo quanto resta ancora a carico del condominio.
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