Nell’ambito del condominio il termine innovazione assume un significato molto specifico. Nel Codice Civile non è presente una definizione univoca, ma la giurisprudenza ha da tempo trovato una sorta di quadratura del cerchio definendo l’innovazione come: “le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni”.
Di conseguenza, è chiaro che un intervento di innovazione in condominio deve avere certe caratteristiche specifiche per configurarsi come migliorativo e che non basta che la spesa sia molto gravosa per avere una innovazione in senso stretto. In più, l’innovazione in condominio può sia essere un intervento che inserisce un qualcosa di nuovo nelle parti comuni sia un intervento che modifica, nel senso che migliora, l’utilizzo della cosa comune.
Innovazione in Condominio : quale maggioranza occorre per eseguirla
Trattandosi di interventi molto particolari, anche la maggioranza con cui essi vengono autorizzati è specifica e viene rintracciata all’articolo 1136 del Codice Civile: la maggioranza deve essere composta dalla maggioranza numerica dei presenti e da almeno due terzi dei millesimi. L’assemblea va convocata entro trenta giorni dalla richiesta dei lavori e il condomino che propone i lavori deve presentare documentazione completa. La documentazione viene poi esaminata dall’amministratore.
La maggioranza scende a metà del valore in millesimi per alcuni interventi, per esempio quelli che riducono le barriere architettoniche, migliorano la salubrità degli ambienti o la sicurezza, introducono sistemi o impianti di generazione energetica che riducano l’impatto ambientale del condominio.
Le innovazioni: quando non sono realizzabili
Esiste anche la possibilità che l’innovazione che si propone non possa essere realizzata perché in qualche modo mette in pericolo la stabilità dell’edificio o pregiudica l’utilizzo delle parti comuni, come indicato dall’art.1120. In più, alcuni interventi sono vietati e anche se l’assemblea dovesse deliberare a favore sono considerati non eseguibili.
C’è anche da tenere conto del fatto che alcune innovazioni possono essere ritenute gravose o voluttuarie. Valutare se un’innovazione è necessaria o voluttuaria può non essere semplice ma, anche in questo caso, la giurisprudenza chiarisce la differenza: innovazione gravosa o voluttuaria si ha quando l’onere e la portata dell’innovazione è sproporzionata alle condizioni e all’importanza dell’edificio.
Il problema di un’innovazione voluttuaria sorge quando un condomino o più condomini non sono d’accordo con i lavori da svolgere e a questo punto sarà il Giudice a decidere. In caso invece vi sia unanimità l’innovazione diventa automaticamente necessaria.
In base all’ultima Legge di Stabilità, alcuni interventi condominiali sono detraibili. In particolare, è possibile richiedere la detrazione per interventi di risparmio energetico e per adeguamento antisismico. Se l’innovazione che si intende realizzare in condominio può essere fatta rientrare in una di queste categorie è possibile richiedere e ottenere una detrazione fiscale fino all’85%.
