Molti condomini dispongono di un impianto di riscaldamento centralizzato per la gestione del comfort climatico invernale delle unità immobiliari. Per chi vive in condominio o per chi vi lavora è di fondamentale importanza conoscere alcuni aspetti inerenti alla ripartizione delle spese per i riscaldamenti, alle possibilità di distacco e agli adeguamenti tecnici obbligatori per legge.
Conviene il riscaldamento centralizzato in condominio?
A differenza dell’impianto autonomo, in un impianto di riscaldamento centralizzato in condominio buona parte degli obblighi derivanti dalla manutenzione vengono demandati all’amministratore e ai responsabili tecnici dell’impianto.
È però anche vero che con il riscaldamento centralizzato non è ancora sempre possibile decidere autonomamente quando e quanto a lungo tenere acceso il proprio riscaldamento perché esso è sottoposto alle normative comunali e al regolamento di condominio.
E le spese vengono ripartire tra i condòmini. Negli ultimi anni, dopo l’introduzione dei sistemi di regolazione e controllo, la gestione dei riscaldamenti di condominio può essere semplificata grazie ai sistemi di contabilizzazione del calore, ormai anche obbligatori per legge, e che consentono al singolo condomino di gestire, almeno in parte, il riscaldamento della propria unità abitativa e sapere precisamente quanto andrà a pagare.
Distacco dal riscaldamento centralizzato: è possibile?
Si è notata una tendenza al ritorno all’impianto centralizzato ma sono ancora comunque tanti i condomini che decidono di distaccarsi e installare un proprio impianto autonomo. Ma quando e a quali condizioni è possibile il distacco?
Occorre innanzitutto seguire quanto prescritto dall’art. 1118 del Codice Civile e dalla Direttiva 2002/91/CE, che le modifiche apportate negli ultimi anni al Codice Civile hanno recepito. L’articolo citato lega la possibilità di distacco alla valutazione e certificazione che questo non generi squilibri funzionali o aggravi di spesa per i condomini che rimangono collegati all’impianto centralizzato.
È quindi possibile distaccarsi dall’impianto centralizzato solo se un tecnico certifica, dopo opportune valutazioni da fare secondo quanto indicato dalle norme di qualità UNI, che il distacco non modifica il rendimento energetico dell’edificio, non produce squilibri termici o di spesa.
Un altro vincolo presente è il regolamento di condominio: il distacco è infatti possibile solo se :
- c’è l’unanimità in sede di assemblea
- il regolamento di condominio o quello contrattuale lo consentono
Nel caso di distacco, il condomino “autonomo” è comunque tenuto a pagare la sua quota per le spese di manutenzione straordinaria e per la messa a norma. Non deve però pagare le spese relative al consumo e all’esercizio dell’impianto.
Ripartizione spese riscaldamento: come suddividerle?
Per la ripartizione delle spese in caso di riscaldamento centralizzato e contabilizzato occorre tenere presente il D. LGS 141/2016 che è andato a riscrivere in parte il D. LGS 102/2014. In particolare le modifiche si ritrovano nell’articolo 9.
Adeguamento impianto di riscaldamento: cosa occorre fare?
I principali obblighi per gli impianti centralizzati riguardano la contabilizzazione del consumo. Con il D. LGS 141/2016 è stato infatti ribadito l’obbligo a dotare gli impianti centralizzati di sistemi atti alla registrazione precisa dei consumi e di sistemi per la ripartizione delle spese.
Innanzitutto, occorre che il fornitore del combustibile installi un contatore all’ingresso dell’impianto, in questo modo sarà possibile conoscere precisamente i consumi generali del condominio. Questo obbligo, vale la pena ribadirlo, viene espletato dal fornitore e non dal condominio.
Al condominio spetta invece installare i contatori in ciascuna unità immobiliare per conoscere i consumi specifici. E questo non è possibile per problemi tecnici, verranno allora installati altri sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore sugli elementi radianti presenti nelle unità abitative.
Andranno quindi acquistate e installate le tanto chiacchierate valvole contabilizzatrici che permettono non solo di conoscere l’effettivo consumo ma anche di ridurre il flusso di acqua calda ai radiatori per modulare la temperatura in casa.
La ripartizione delle spese va fatta secondo quanto previsto dalla vigente norma UNI 10200 e non possono essere applicati altri coefficienti per equilibrare le differenze, spesso molto marcate, nei consumi del primo e dell’ultimo piano.
