L’impianto di riscaldamento con caldaia condominiale gestisce il riscaldamento di tutte le unità abitative servite. Esistono però due grandi famiglie di caldaie per condomini: le caldaie con contabilizzatore dei consumi a centralina e quelle prive di centralina, per le quali sono previsti contabilizzatori da installare sui diversi radiatori delle unità abitative.
Con la recente normativa sugli impianti di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria che promuove l’installazione delle caldaie a condensazione, questa opzione sta diventando sempre più una ottima via da seguire anche per quelli che scelgono impianti centralizzati, potendo in più usufruire di interessanti incentivi fiscali.
Sostituzione caldaia condominiale: quali sono gli incentivi?
Con l’ultima Legge di Bilancio sono entrati a regime i nuovi ecobonus che coinvolgono non solo gli impianti autonomi ma anche quelli condominiali. In particolare, quest’anno la normativa per i condomini è stata semplificata con un emendamento che unifica tutti i bonus relativi agli interventi che si intendono fare nelle parti comuni del condominio se l’edificio rientra nelle zone sismiche 1,2 o 3 nel caso in cui questi interventi abbiano contemporaneamente lo scopo di riqualificare l’edificio sotto il profilo energetico e migliorarne la sicurezza in caso di evento sismico.
Per questi specifici interventi “doppi” le detrazioni sono così articolate:
- 80% se gli interventi permettono di passare alla classe di rischio immediatamente inferiore
- 85% se gli interventi permettono di scendere di due classi di rischio
Il tetto per le spese per cui si possono richiedere le detrazioni è di 136mila euro da moltiplicare per ogni unità abitativa presente. Occorre però tenere presente che il bonus si attiva solo se viene installata una caldaia a condensazione di classe A mentre non si ha diritto a nessuna detrazione se si sceglie un modello meno performante, dalla classe B in poi.
Se si sceglie solo di operare sul sistema di riscaldamento le detrazioni scendono al 70% e 75% e il condominio può richiedere i bonus per lavori effettuati fino al 2021.
Le detrazioni sono così suddivise:
- 70% se l’intervento riguarda l’involucro dell’edificio per una percentuale di superficie superiore al 25%.
- 75% se l’intervento riguarda le parti comuni e serve a migliorare nel complesso le prestazioni energetiche dell’edificio raggiungendo la qualità media indicata nel D LGS del 26/06/15.
A prescindere dalla percentuale è ora possibile anche cedere la somma derivante dal rimborso a chi ha svolto il lavoro e utilizzare quindi questa somma per pagare il lavoro svolto.
Caldaia condominiale: le normative
Nel caso in cui l’assemblea di condominio deliberi di sostituire la caldaia centralizzata occorre tenere presente la normativa specifica.
lI principali riferimenti normativi sono:
- DM 37/2008
- DM 12/04/1996
- DPR 380/2001
- D LGS 192/05
- DM 26/06/2015
- DPR 74/2013
- artt. 1136 e 1120 del Codice Civile
Nel DM 37/2008 si trovano tutte le indicazioni su come debba essere progettato un impianto di riscaldamento e chi è autorizzato ad eseguire la progettazione e l’installazione. Il Decreto è particolarmente importante perché in esso si trova anche l’obbligo, che chi installa l’impianto deve adempiere, della “Dichiarazione di conformità”. Questa documentazione deve essere redatta sia se si procede ex novo sia se vengono fatti lavori di rifacimento all’impianto.
Il DM 12/04/1996 riporta le disposizioni in materia di sicurezza e prevenzione degli incendi per gli impianti termici e si applica a tutti gli impianti con potenza maggiore di 35kW, quindi alla stragrande maggioranza delle caldaie centralizzate. La normativa prescrive anche i luoghi in cui è possibile installare la caldaia condominiale e le caratteristiche di questi luoghi, se chiusi, in termini di posizione rispetto alla terra, dimensioni minime ed areazione.
Quando si installa una caldaia nuova, parte degli obblighi coinvolge comunicazioni da dare al Comune, nel DPR 380/2001 si trovano le indicazioni su quando e come informare il proprio Comune sui lavori che si intendono fare. A tal proposito è bene sapere che, la normativa presente è in parte soggetta a interpretazione in quanto alcune fonti di diritto ritengono la sostituzione della caldaia intervento di manutenzione ordinaria altri intervento di manutenzione straordinaria.
E se viene, come succede da parte di molti, considerata manutenzione straordinaria secondo quanto indicato dall’art. 1136 del Codice Civile va anche tenuto presente che il lavoro può essere eseguito solo se approvato da una maggioranza che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio. Se invece il lavoro di installazione modifica in modo sostanziale la cosa comune, per esempio il luogo in cui la caldaia va installata, allora può qualificarsi come innovazione e dover avere la maggioranza indicata nell’art. 1120 dello stesso Codice Civile.
l D LGS 192/05 tratta il rendimento energetico degli edifici e trasforma in legge la direttiva 2002/91/CE. Nel Decreto sono indicate le caratteristiche che l’impianto installato deve avere in termini di efficienza e rendimento. Il Decreto del 26 giugno 2015 è il decreto attuativo del 192/05 e le due norme vanno quindi esaminate e entrambe. In particolare, nel decreto del 26 giugno si trovano le indicazioni su: diagnosi energetica dell’edificio se l’installazione prevede un generatore di potenza di almeno 100 kW, l’obbligo a installare addolcitori e sistemi per il trattamento chimico dell’acqua e l’obbligo di installare un contatore di volume che registri il volume d’acqua calda sanitaria prodotta e quella reintegrata nell’impianto di riscaldamento in caso di generatore con potenza superiore a 35 kW.
Da ultimo il DPR 74/2013 è il punto di riferimento per tutto ciò che riguarda la conduzione degli impianti, compresa la temperatura che deve essere registrata negli ambienti sia in estate sia in inverno, il numero di ore per cui gli impianti possono essere accesi e tutti gli obblighi legati alla manutenzione.
