La maggior parte dei condomini è ospitata in edifici di diversi piani la cui architettura prevede balconi e terrazzi. La gestione della manutenzione o la ristrutturazione dei balconi dei condomini, però, segue regole precise di cui consigliamo di seguire con attenzione contenuto e dettami tecnici.
I Balconi del condominio: tutto ciò che c’è da sapere
I balconi in condominio rientrano tra i beni comuni, quelli descritti all’art. 1117 del Codice Civile, ma sono allo stesso tempo sono privati e si configurano anche come prolungamento dei locali interni all’unità abitativa. Nel consegue che la ripartizione delle spese per la manutenzione varia.
Nello specifico occorre distinguere tra le spese che riguardano il piano di calpestio e la parte interna dei parapetti o la parte esterna del balcone, quindi tutto ciò che visivamente rientra nella facciata del condominio. Per i primi, le spese sono a carico del proprietario dell’unità abitativa, i secondi del condominio nella sua interezza.
È chiaro però che la quota di spese del privato e del condominio cambia se i balconi sono aggettanti, incassati, a castello, se non sono balconi ma ballatoi o balconate
. Vediamo cosa succede nei diversi casi tenendo presente che al momento non esiste una normativa specifica ma che tutte le indicazioni fornite derivano dalla prassi che è ormai d’uso nella giurisprudenza nazionale.
Manutenzione dei balconi in condominio: come gestirle?
Cominciamo con l’esaminare i balconi aggettanti. Si tratta di tutti i balconi che “sporgono” rispetto alla linea della facciata dell’edificio. Sono elementi aggiuntivi all’appartamento cui sono collegati e non strutture portanti. Questa indicazione che sembra scontata diviene fondamentale quando si devono ripartire le spese.
Come abbiamo già accennato, spettano al proprietario le spese per la manutenzione del piano di calpestio e di tutta la parte interna del balcone mentre sono da dividere tra tutti i condomini le spese per la manutenzione delle parti esterne. C’è però da considerare che, nel caso di balconi aggettanti ,esiste anche un sottobalcone. La manutenzione di questa parte spetta al proprietario dell’appartamento di cui il balcone fa parte proprio perché il balcone non è una struttura portante e, ai senti dell’art. 1125 del Codice Civile, le spese non possono quindi essere ripartite. La proprietà si estende anche, per esempio, nel caso il proprietario del piano inferiore al balcone voglia utilizzare il sottobalcone per agganciare la propria tenda da sole.
Diverso è il caso dei balconi incassati in cui il piano su cui poggia il balcone è inglobato nell’appartamento. Di conseguenza, le spese per il sottobalcone sono da dividere tra i due proprietari che il piano del balcone/appartamento divide. Vale la pena ricordare che la parte di balcone rientrante visivamente nella facciata viene mantenuta da tutto il condominio e che anche il sottobalcone rientra nelle spese da dividere se sono presenti fregi i ornamenti che fanno parte della decorazione della facciata.
La giurisprudenza raccomanda anche che, se possibile, vanno separati nelle spese i decori e la struttura portante del balcone anche nella parte frontale: per i primi le spese sono da ripartire, per la seconda sono a carico del proprietario. Se non possono essere distinti i due elementi le spese sono da ripartire.
Per le balconate e i balconi a castello si utilizzano gli stessi criteri individuati per i balconi aggettanti o incassati in base alla tipologia: una balconata aggettante è di proprietà di tutti gli inquilini che serve se la si può raggiungere solo dalle unità abitative. Se invece è un ballatoio comune o di servizio va mantenuto da tutto il condominio.
Piastrelle balconi in condominio: cosa fare se sono da sostituire
Le piastrelle del piano di calpestio del balcone rientrano nella parte di balcone che, a prescindere dalla tipologia, rientra nelle spese di cui solo il proprietario del balcone deve farsi carico. Questo perché, sia che si tratti di balcone aggettante sia che si tratti di balcone incassato, la parte superiore del piano è di pertinenza del proprietario del balcone in quanto è lui che ne usufruisce.
Verniciatura ringhiere dei balconi in condominio: come va gestita?
Molti balconi sono composti da una parte in muratura e una parte composta da una ringhiera in metallo o in metallo e altro materiale, per esempio vetro o materie plastiche. Con il passare del tempo, anche questa componente può aver bisogno di manutenzione e la verniciatura di una ringhiera di balcone in condominio può configurarsi come questione annosa. In realtà la soluzione è piuttosto semplice e fa riferimento alla stessa prassi consolidata per la generale divisione delle spese per i balconi. La ringhiera rientra nel novero degli elementi che contribuiscono al decoro dell’edificio costituendo parte integrante della facciata.
Per questo motivo le spese per la manutenzione della ringhiera sono da ripartire tra tutti i condomini e non sono solo a carico del proprietario del balcone.
