La gestione dell’acqua condominiale è soggetta ad alcune norme specifiche nonché a quelle parti del Codice Civile che trattano gli impianti idrici privati e gli altri impianti domestici. Ecco cosa dice la normativa sulla gestione dell’acqua in condominio e sulle eventuali responsabilità dell’amministratore.
L’acqua condominiale: riferimenti normativi
Prima di esaminare la normativa vigente in materia di acqua condominiale individuiamo i riferimenti normativi generali che permettono di muoversi nella materia più facilmente. Il primo riferimento è il Codice Civile che, nell’articolo 1117, stabilisce come l’impianto idrico sia da considerare una parte comune del condominio fino al punto in cui l’impianto si dirama all’interno delle singole unità abitative. Questa definizione rimane valida a meno che non siano stati stipulati accordi all’interno del condominio stesso o si sia provveduto ad un atto di vendita che ne attribuiscono diversamente la proprietà.
Nel punto in cui l’impianto si dirama ed entra in un appartamento, quella parte di impianto diventa privata e la sua responsabilità non cade più sul condominio, quindi sull’amministratore, ma sul proprietario dell’unità abitativa.
Il secondo importante riferimento normativo, sia per l’acqua sia per tutto ciò che riguarda la vita in condominio è la L. 220/2012 che ha modificato, in alcuni casi ampliando, le responsabilità dell’amministratore rispetto ai servizi e agli elementi comuni.
Acqua in condominio: è responsabile l’Amministratore
Secondo quando stabilito dalla L. 220/2012, in particolare all’Art. 1130, l’amministratore di condominio deve farsi carico di alcuni obblighi. Al punto 2 si legge che l’amministratore ha l’obbligo di “disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini”.
In questo obbligo rientra, quindi, il dovere a far sì che tutti i condomini usufruiscano dell’acqua nelle aree comuni e nei propri appartamenti ma anche il dovere a far sì che l’acqua sia sicura in ingresso nelle unità abitative. L’amministratore, di conseguenza, è responsabile della salubrità dell’acqua una volta che questa passa dalla rete idrica cittadina al suo condominio, ma non ha il dovere di far eseguire alcun tipo di controllo periodico.
Oltre a garantire che l’acqua sia disponibile e che sia potabile per i condomini, l’Amministratore ha anche l’obbligo a “riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni” (punto 3 Art. 1130). Rientrando quindi l’impianto idrico condominiale nelle parti comuni, ne consegue che è sempre obbligo dell’Amministratore riscuotere i contributi dai singoli condomini necessari a pagare le bollette, ripartendo le quote secondo il criterio stabilito dal condominio, e organizzare le necessarie operazioni di manutenzione dell’impianto condominiale.
Addolcitore impianto acqua condominiale
Nella zona del Comune di Roma è molto presente il problema del calcare negli impianti di riscaldamento e, in generale, nella rete idrica. Il calcio è naturalmente presente nell’acqua ma, quando l’acqua per un motivo qualsiasi si riscalda ed evapora, il calcio tende a depositarsi e a formare, appunto, il calcare che va a intaccare negativamente la portata idrica delle condutture, la funzionalità dei sistemi di riscaldamento e degli elettrodomestici.
La norma vigente, composta dal DPR 59/09, dal DM del 26 giugno 2015 e dalla norma UNI 8056, prevede l’obbligo di installare sistemi di varia natura che limitino la quantità di calcio in ingresso nei sistemi di riscaldamento e nel circuito dell’acqua condominiale. Per i sistemi di riscaldamento viene reso obbligatorio un sistema di condizionamento chimico a prescindere dalla potenza nominale dell’impianto mentre per i sistemi che utilizzano acqua con durezza uguale o superiore a 15°F e potenza superiore a 100kW va aggiunto anche un addolcitore.
Per gli impianti di produzione di acqua calda sanitaria il limite è invece 25°F: al di sotto di questa soglia è previsto un sistema a scelta tra filtro, condizionamento chimico o addolcitore, sopra la soglia vanno installati un filtro e un addolcitore.
